Блог

Как исправить ошибку в государственном реестре недвижимости.

Представьте, что вы получили в наследство земельный участок, который в далекие годы  советская власть предоставила вашей семье в безвозмездное личное пользование. Вы этот участок захотели продать. При оформлении собственности  выяснилось, что площадь земельного участка по документам 2 200 кв.м., тогда как по факту более 3 400 кв.м., да еще и границы участка  не установлены. Недобросовестные соседи на этом основании могут и спор о границах спровоцировать.

С запросом разрешить такую ситуацию обратился собственник земельного участка.

Предпринятые шаги в пользу доверителя:

  • Для уточнения местоположения границ кадастровый инженер подготовил межевой план, в котором указал фактическая площадь земельного участка 3 415 кв.м.
  • Изучила данные похозяйственных книг и выяснила, что документальных оснований для площади  2 200 кв.м. в администрации нет.
  • Направила запрос об исправлении реестровой ошибки в отдел земельных и имущественных отношений МО Пригородного района республики. Ошибку исправить там отказались.
  • Запрос об исправлении записи в похозяйственной книге  также направила в администрацию сельского поселения. Администрация села также отказалась вносить изменения в свои документы.
  • Подготовила исковое заявление в Пригородный районный суд Республики Северная Осетия-Алания с просьбой признать сведения о площади земельного участка 2 200 кв.м. реестровой ошибкой  и устранить реестровую ошибку путем установления площади земельного участка в размере 3 415 кв.м.
  • Чтобы убедить судью, надо было сначала убедить Администрацию  в том, что «лишняя» площадь не прибавилась к участку путем самозахвата. Через полгода судебных разбирательств, «копания» в картах градостроительного зонирования, предоставления аэрофотосъемки Google Maps , выезда представителей Управления Росреестра к месту расположения участка, администрация Пригородного района и администрация сельского поселения полностью признали требования моего доверителя и отказались от притязаний к участку.

На радость судье, решение было вынесено на основании признания иска ответчиками, что многократно облегчило ему работу по составлению мотивированного решения.

 

Когда вести переговоры выгоднее, чем выиграть спор в суде.

Во время моей работы в жилищном кооперативе, обслуживающем 70 многоквартирных домов во Владикавказе, случились неожиданные разногласия с крупнейшим российским интернет-провайдером. Дело шло к суду, так как провайдер решил вдруг не оплачивать аренду имущества в многоквартирных домах, которую он использовал для размещения оптоволоконных сетей и извлечения прибыли. Провайдер аргументировал свою позицию новой судебной практикой Верховного  суда РФ, которая разрешала не платить  арендную плату, а также позицией антимонопольного органа. И, действительно, Арбитражный суд РСО-Алания встал на сторону провайдера, отказал в иске жилищного кооператива. Однако, оказалось удивительным, что сразу после судебного процесса представитель Интернет-провайдера предложил начать переговоры по продолжению отношений сторон, но с меньшей арендной платой.

Кооператив вступил в стадию ожидания переговоров и конкретных предложений, но они так и не поступили, потому что директор филиала отказался от дальнейшего сотрудничества: «Ведь мы суд выиграли, зачем договариваться…будем пользоваться безвозмездно». Логично. Однако недальновидность директора заключалась в том, что победа в суде первой инстанции далеко не гарантия выигрыша.

Жилищный кооператив подал апелляционную жалобу в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд и …. выиграл дело, решение суда первой инстанции было отменено. А постановление апелляции было «засилено» Верховным судом РФ, на позицию которого изначально ссылался провайдер. Стратегия успешного обжалования решения суда первой инстанции заслуживает отдельного поста и интересна с юридической точки зрения.

Как выстроились отношения сторон в дальнейшем?

Во-первых, сразу после получения постановления суда апелляционной инстанции, жилищный кооператив, направил исполнительный лист в банк. Поступление денег не заставило себя долго ждать. Оплата с процентами поступила на счет кооператива ближе к вечеру.

Во-вторых, теперь интернет-провайдер обязан в течение всего времени пользования общим имуществом собственников в многоквартирных домах оплачивать кооперативу (читай, собственникам) арендную плату по цене, которая этого провайдера, не устраивала, но устраивает кооператив. Это дополнительный источник, чтобы обслуживать многоквартирные дома.

Этот кейс наглядно показывает, что положительная судебная практика Верховного суда России и первоначальный успех в суде, не всегда гарантируют реальную победу  и сбивает с правильного пути win-win, когда в итоге выигрывают обе стороны. Из-за поспешных выводов относительно судебного итога спора и отказа от участия в переговорах, провайдер упустил возможность снизить для себя арендную плату и извлекать прибыль с большей рентабельностью.