Особенности заключения договоров инвестирования

Особенность инвестирования в объекты недвижимости заключается в том, что вам могут предложить заключить договор на различной законодательной основе. В данной статье мы рассмотрим эти особенности и проведем сравнительный анализ.

Основанием для заключения договора инвестирования является ФЗ №39 от 25.02.99г. В ст.8 ФЗ №39 от 25.02.99г. Де факто законодатель относит все риски неисполнения договора на инвестора. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь  инвестиционный договор  утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. Т.е. она осуществляется только после регистрации права собственности у застройщика.

Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности. Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность. Соответственно основанием заключения договора инвестирования может быть только индивидуально определенное имущество. Если Заказчик не имеет на руках регистрации права собственности, то и не возникает предмета договора, поскольку оно индивидуально не определено.

Таким образом, подписание договора на основании ФЗ №39, несет существенные риски для потенциального инвестора.

В любом случае если вы собираетесь заключить подобный договор, Застройщик должен предъявить вам следующие документы.

— Свидетельство о праве собственности на земельный участок.

— Разрешение на строительство.

— Договор с Подрядчиком с указанием сроков окончания работ.

— Проектно сметную документацию.

Проектно – сметная документация должна отражать сроки ввода в эксплуатацию объекта. Либо по частям, либо целиком.

Вторым документом по которому вы можете заключить договор об инвестировании в недвижимость является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости .

Заключение договора в соответствии с ФЗ – 214 имеет ряд преимуществ.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

  1. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
  2. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

Соответственно инвестор (дольщик), перед заключением договора, должен запросить у Застройщика.

— Свидетельство о праве собственности на земельный участок.

— Проектную документацию, включая поэтажный пан объекта, с указанием конкретной доли (помещения) дольщика.

Итак выделим основные плюсы.

  1. Большая информативность. По данному закону застройщики должны еще до начала осуществления каких-либо сделок предоставлять всю проектную документацию. Т.е. дольщики могут заранее ознакомиться как с самим проектом строительства недвижимости, так и с информацией о компании, которая осуществляет строительство, проектировщике, генеральных подрядчиках и пр.
  2. Большая надежность вложения денежных средств. Закон запрещает начало строительства объекта без получения разрешения на выполнение данных работ, использование земельного участка и т.д. Это повышает безопасность вложения и гарантирует дольщикам инвестирование средств в реальную стройку, а не в фиктивную.
  3. Возможность расторжения договора и получения вложенных денежных средств. При несоблюдении застройщиком условий договора вкладчик имеет возможность в любой момент расторгнуть договор и получить назад свои средства.
  4. Полная защита от «двойных» продаж. Каждый договор долевого строительства должен быть зафиксирован в Реестре. Здесь осуществляется проверка объекта недвижимости на нахождение в собственности каких-либо других (третьих) лиц.
  5. Возможность контроля над расходованием вложенных денежных средств. В специальную службу по надзору за долевым строительством отправляются регулярные отчеты, в которых предоставляются все сведения по количеству введенных в эксплуатацию/проданных/переданных дольщикам объектов, а также по расходованию денежных средств, выделенных на строительство.
  6. «Законность» строящегося жилья. По ФЗ №214 застройщику требуется получить разрешение на строительство объекта недвижимости. Это подразумевает, что участок, на котором возводится здание, пригоден для строительства и застройщик имеет на него право. Благодаря этому пункту все правовые вопросы регулируются заранее, что делает возведение объекта законным и существенно сокращает сроки его введения в эксплуатацию и передачи дольщикам.

Сделаем выводы.

Заключение договора инвестирования по ФЗ — №39 выгодно в первую очередь застройщику, в то время как заключение договора в соответствии с ФЗ – 214 в полной мере защищает интересы инвестора – вкладчика.

Заказать
звонок